Eye to the world

경기 저점에 대한 판단은 시장 참여자 모두에게 중요한 기준이 된다

침체된 경제 상황에서 경기 저점이 지나야 회복이 오고 상승이 오기 때문이다

따라서, 경기 저점에 대한 판단이 되야만  우리는 시장 참여 여부를 쉽게 결정할수 있다

2009년 부동산 시장에 관하여 경기 저점을 생각해보았다 .먼저 부동산 경기 저점 파악에 앞서

현재의 대한민국 부동산 시장이  침체된 원인을 파악해야만 한다

침체된 원인을 알수 있을때 그 결과와 변화도 어느정도는 예측가능하기 때문이다

대한민국 부동산 시장의 침체원인은 3가지로 볼수 있다

첫번째 원인은 과거 참여정부 시절 징벌적 부동산 규제제도라 할수 있는 각종 부동산 규제가 있다

부동산 담보대출 규제,분양가 상한제,전매제한,양도세 중과,종부세 부과등이 참여정부의 부동산

규제이며 이들 규제를 통하여 대한민국 부동산 시장은 2006년 10월 고점을 기준으로 하락추세로

전환하였다

두번째 원인은 미국 서브프라임위기에서 출발된 세계 경제 금융시스템의 위기다

부동산은 매수인들이 보유한 현금으로 감당하기 어려울 정도로 거래금액이 크다는 점에서

금융을 이용한 대출이 보편화되어 있기에 서브프라임에서 출발된 세계 금융시스템의 위기는

대한민국 금융시스템에도  위기 이며 이는 곧 국내 부동산 시장의 침체로 이어지고 있다

세번째 원인은 세계 경제의 침체에 따른 국내 경제의 침체라고 본다

국내 경제가 침체되어 있는 상황에서 직간접적으로 경제 침체에 영향을 받고있는

부동산 시장의 참여자는 구매능력이 감소하기 때문에 부동산 시장은 침체가 가속화되고 있다

보통 일반적으로 부동산 가격이 높기에 침체가 왔다고 하나 가격이 수요와 공급의 균형점이라는

단순 상식선의 경제학을 믿는 사람들로 무시하며 필자의 견해는 투자의 대가였던 코스톨라니 말처럼 가격은 심리 + 자금에서 결정된다는 생각하에서 부동산 가격은 시장의 침체의 원인에서 제외한다

그 이유중 하나로 들수 있는것는 최근 여러번 있었던 부동산 규제완화의 시그널에 시장 참여자들의 심리가 순간적으로 개선되면서 강남 재건축 아파트 및 목동 아파트등이 거래된것을 볼때 가격 결정요인은 수요와 공급도 중요하지만 심리와 유동성 자금이 더 중요하다고 보기 때문이다

위의 3가지 원인에 대하여 2009년 예상되는 변화를 생각하면서 부동산 시장의 저점을 예측하여 본다

부동산 시장 침체의 첫번째 원인이었던 각종 부동산 규제조치는 자산 디플레이션이라는 공포속에

정부가 전부 해제 및 완화로 가고 있기에 부동산 시장에서 정부의 규제가 모두 풀리는 시점이

부동산 시장의 저점이 나온다고 볼수 있다

지금 남아있는 부동산 규제는 분양가 상한제,양도세 중과,전매제한등이며

이들 규제는 부동산 시장이 회복될때까지 점진적으로 규제완화 및 폐지가 예상된다

2009년 상반기에는 마이너스 성장까지 예상할수 있는  상황이기때문에 imf시절

김대중 정부가 시행하였던 한시적 양도세 면제조치등 부동산 활성화 대책도 나올수 있다고 본다

이미 지방 미분양 아파트와 함께 수도권 미분양 아파트까지 양도세 일시적 완화가 언급되는것을

볼때 부동산 관련규제는 모두 없어지고 활성화 대책까지 나올것으로 보인다

따라서,건설회사의 고가 미분양 아파트 책임을 물을수 있는 건설회사 구조조정이 끝나는

2009년 1/4분기 안에 모든 부동산 규제는 완화되고 부동산 활성화 대책이 나오리라 본다

결국, 부동산 규제측면에서 볼때 부동산 시장의 저점은 2009년 1/4분기가 된다

두번째 원인측면에서 보면 서브프라임 위기에서 출발된  세계 금융시스템의 위기에 따른 국내 금융시스템의 위기에 관해서 생각해봐야 한다

미국과 일본은 제로금리와 양적완화 정책을 동시에 진행한다고 발표하였다

금리를 통한 경기 부양책이 제로금리로 한계에 도달하고 중앙은행이 금리를 통한 화폐 통화량 조절이 어려울때 자금이 필요한곳에  중앙은행이 발권력을 동원하여 직접 통화를 공급한다는 것이 양적완화 정책이다

양적완화 정책의 과거의 예로는 일본이 2001년 3월~ 2006년3월까지 시행한 전례가 있지만

일본이 경험하였던 과거 양적완화 정책은 은행에 대출이 필요한 곳에 충분한 자금이 공급될수 있도록 은행에 유동성을 공급한것이지만 은행이 보수적으로 자금을 운용하게 됨에 따라 통화 팽창 효과는 작았다

하지만, 이번에 시행되는 미국과 일본의 양적완화 정책은 언제든지 자금 회수가 불가능한

곳에 직접 통화를 공급한다는 점에서 일본처럼 은행에 통화를 공급하였던 양적완화 정책과는

그 성격이 틀리다

미국의 중앙은행이 모기지 채권,장단기 국채까지 사들임으로서 풀린 자금을 회수

할수 없는 곳에 자금을 공급하거나 일본의 중앙은행이 은행의 주식을 사들이기로 했다는 것이

양적완화 정책의 사례가 된다

제로금리상태에서 양적완화 정책을 통하여 시중에 직접 자금을 공급하면 현금 유동성은 증가하고

신용경색은 풀리게 된다

하지만 그 부작용이자 목표라 할수 밖에 없는 인플레이션은 필연적으로 발생할수 밖에 없다

목표한 인플레이션을 통하여 부동산 관련 부채가 자연스럽게 탕감되면서 부동산 담보대출이 정상화 되고 디플레이션 우려가 말소됨과 동시에 전세계 금융시스템은 정상적으로 회복하게 된다

따라서,시장에서 제로금리와 양적완화 정책이 시장에 영향을 줄때가 세계 금융시장이

안정될때이고 그 때는 12월 미국과 일본의 발빠른 제로금리 정책 및 양적완화 정책 시행에 따른 영향이 나오면서 미국 버락오바마 대통령의 새로운 정책이 가시화 되는 내년 1/4분기이후 또는 정책이 시행되는 2/4분기가 경기 저점이 나오는 시기로 볼수 있다

국내요인을 살펴보면

한국은행은 지난번 금융통화위원회에서 1%의 대폭적인 금리인하를 단행하였고,현재 cd금리가

지속적인 하락세를 보이는 것을 볼때 기준 금리는 2009년 1월이후에도 상당폭의 금리인하가 예측된다

상황에 따라서는 내년 상반기 경제성장률이 한국은행 예상치인 2%대부터 더 낮게  나오게된다면

금리인하에 보수적인 한국은행 조차도 미국,일본처럼 제로 금리에 근접하는 2%이하의 기준금리도 시행할수 밖에 없는 상황이 나올수 있다

금리가 제로금리에 근접하게 되면 한국은행도 양적완화 정책을 고려할수 밖에 없을 것이다

이와 관련해서는 지난 4개월간 한국은행의 원화유동성 공급량과 그 결과 측면에서 생각하여

보면 앞으로의 통화정책 방향에 관한 흐름을 알수 있다

한국은행은 9월 3.5조원,10월 5.5조원,11월 3조원 ,12월 11.8조원의 원화 유동성 공급을

rp(환매조건부 채권) 매도 축소 및 매입을 통하여 막대한 원화 유동성을 공급하였는데

시중의 자금사정은 돈이 필요한곳에 가지 못하는 돈맥경화 현상이  지속되고 있다

국내은행의 연말 기준 bis 비율을 충족하기 위하여 그렇다고 하지만,내년에 한국은행이

거대규모의 원화를 공급하여도 시중의 신용경색으로 인한자금 공급이 한계가 오고,

금리마져 제로금리에 가깝게 떨어진다면 한국은행의 양적완화 정책 시행 여부는  그 다음

수순이 아닐까 생각한다

아직까지의 한국은행의 통화 공급정책은 과거 일본의 예처럼 은행에 자금을 공급하는 수준에

그치고 있지만, 건설사,조선사를 필두로 시작된 구조조정이 은행까지 끝나고 나면  영국이 선두였던

핵심은행의 국유화를 통하여 시중에 통화량을 증가시키는 유동성 확대 정책을 시행할 가능성도 다분히 있을수 있다

한국은행이 루비니 교수의 말처럼 최후의 대부자에서 최우선이며 유일한 대부자가 되게 하거나

중앙정부가 주요 핵심은행을 직접 국유화 하여 직접 시중에 자금 공급을 결정하거나

은행에 지금보다 더 과감한 원화 유동성 공급을 하여 원화 유동자금흘 흘러 넘치는 상황을 만들어

2009년 상반기에는 지금과 같은 신용경색과 자금 경색을 풀수 밖에 없다고 본다

이러한 과정은  건설,조선을 필두로 한 산업계의 구조조정에 이어 자본시장 통합법이 시행되는 2009년 2월이후 금융권의 구조조정이 시행되어 질것이고 국내 금융시스템이 안정되는 내년 1/4분기~2/4분기는 실물 경기침체의 기저효과(base effect)를 동반하면서 현재의 극심한 경기 침체의 경기저점을 형성한다고 본다

(기저효과 :전분기 대비,전년 대비등 통계상 비교대상 기간의 경기침체와 호황등으로 인하여

경제지표가 위축되거나 호황으로 보이는 효과)

따라서, 부동산 경기 저점은 세계 금융시스템과 국내 금융시스템과 관련지어 볼때 내년 1/4~2/4분기를 예측해볼수 있다

세번째 원인 국내 경기저점에 관하여 생각하여 보면 국내외 권위있는 단체의 발표를 인용하여 보면

내년 경기는 상저하고의 형태로 상반기 침체, 하반기 회복으로 보고 있다

2008년 12월 3일 여의도에서 만난 국책연구원(kdi,kiep,에네지 경제연구원등) 대표들은

상반기 경기 저점과 하반기 경기 상승을 예측하였다

정부측에서도 노대래 기획재정부 차관보는 12월 2일 라디오 방송에서 "경기가 내년 상반기에 저점을 통과하여 하반기에 개선될것"으로 말하였다

증권계에서도 한국투자신탁운용 서정두 글로벌운용본부장,대신증권 성진경 전략팀장,주상철 교보증권 연구원등 다수의 전문가들이 언론과의 인터뷰를 통하여 상반기 저점 하반기 회복을 예고하고 있다

국내 경기가 상반기 저점 하반기 회복이라고 볼때 주가의 저점은 예상되는 상반기 경기 저점에서

볼때 통상 3~6개월 선행되는 1/4~2/4분기에 저점이 확인될것이고 주가보다 다소 움직임이 늦은 부동산 경기 동향은 2/4~3/4분기에 부동산 시장 저점을 형성한다고 볼수 있다

위의 3가지 부동산 시장 침체 원인 및 그 해결방법으로 본 부동산 저점 예측을 종합하여

판단하여 보면

이번 경기 침체의 원인이 서브프라임 대출에 따른 부동산 가격 하락에 그 원인이 있기에 실물 경기가 앞서서 회복되고 부동산 시장이 회복되는게 정상적인 수준이겠지만 그 해법으로 제시된 제로금리에 양적완화를 통한  유동성 확대 통화팽창정책은 부동산 시장이 회복되고 실물경기가 회복되는 역순서가 나올것으로 생각되어 진다

따라서, 부동산 경기저점은 실물경기 저점보다 먼저 올수 밖에 없다

실물경기 저점이 상반기에 확인된다면 부동산 경기 저점은 실물경기의 저점보다 빠른

시점에서 부동산 경기저점을 확인할것으로 본다

즉,부동산 경기의 저점은 부동산 관련 규제중 남아있는 양도세 중과,분양가 상한제,전매제한이 풀리는2009년 1/4분기에서 실물경기 저점이 예측되는 2/4분기이내에  부동산의 저점이 형성된다고 결론지을수 있다

부동산 저점이 1/4분기와 2/4분기 이내로 파악될때 부동산 관련 매수시기는 정부가 부동산 관련

규제를 푸는 시점이 가장 빠른 유효한 매수시기가 된다

이 시기에 부동산을 매수한다는 것은 중,장기적으로 지속될수 있는 저금리와 원화  유동성 공급

팽창에 따른 인플레이션 때문에 지금까지의 사례보다 더 높은 투자 수익률을 얻을수 있다

인플레이션 상태에서 금리가 제로 금리로 간다면 실물자산은 상승할수 밖에 없는데다가

대출 받고 구입한 부동산이 시간이 갈수록 인플레이션에 의하여 부채가 탕감되는 효과가 나오기

때문이다

실물경기 침체가 사상최악,최저로 표현될수 밖에는 통계가 나오는 최악의 분위기인 1/4분기에

현 정부의 적극적이고 능동적인 부동산 관련 활성화 대책이 여론의 동조를 얻어 시행될것이고

그 때가 부동산의 매입시기다

준비하는 자 기회가 온다,,,지금은 부동산 시장에서 손을 놓을때가 아니다

부동산 시장의 움직임을 끝까지 지켜봐야 한다

가장 화려하면서도 마지막이라 예측되는 인플레이션하의 유동성 장세의 출발점이

내년 1/4분기에 있기 때문이다

부동산 시장에 태양이 떠오르는 날을 기다려 본다